Lors de la dernière assemblée générale, les copropriétaires ont lancé des idées à tue-tête pour faire des économies d’énergie : couper le chauffage cet hiver, éteindre la lumière de l’allée commune, la nuit…

Une proposition plus réaliste a fait consensus : remplacer les fenêtres simple vitrage par du double vitrage. Ces travaux améliorent le confort thermique et permettent de remonter le DPE, sujet d’actualité, devenu cher aux bailleurs par la force des choses.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 687 d’avril 2023

Oui, mais seulement voilà, d’après le règlement de copropriété les fenêtres sont privatives et il est normalement impossible pour le syndicat des copropriétaires d’imposer des travaux sur une partie privative.

Le syndic se demande s’il est tout de même possible de changer toutes les fenêtres de la copropriété car il est beaucoup plus intéressant de gérer le projet de façon globale.

Pour faciliter la rénovation énergétique, le législateur est intervenu en introduisant la notion de travaux d’intérêt collectif qui permet au syndicat de faire en sorte qu’ils puissent être réalisés même sur les parties privatives (art. 9, loi du 10 juillet 1965). Comment procéder en pratique ?

Après avoir fait établir plusieurs devis, le syndic présentera à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question du remplacement des fenêtres, à la majorité de l’article 25.

Les copropriétaires se prononceront sur la base des tantièmes de copropriétés. En revanche, en ce qui concerne les charges, le coût global des travaux ne pourra pas être réparti selon les tantièmes de charges figurant dans le règlement de copropriété puisqu’ils ne concernent que les parties communes.

Chaque copropriétaire devra supporter l’intégralité du coût réel des travaux dans son logement, sauf dans le cas où il est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

A partir du moment où les travaux d’intérêt collectif ont été régulièrement décidés par l’assemblée générale, un copropriétaire ne peut pas faire obstacle à leur exécution, même sur les parties privatives.

Les travaux doivent être notifiés (LRAR/LRE) aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation. Attention, si la notification n’a pas lieu, le copropriétaire pourra refuser l’accès à ses parties privatives.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice à la suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Si les fenêtres sont remplacées à l’identique et que la modification ne vise que le type de vitrage, il n’est pas nécessaire de demander une autorisation d’urbanisme. Dans le cas contraire, il faudra déposer une déclaration préalable de travaux en mairie.